今回は「なぜ東京都は自分で作らなかったのか？ 晴海フラッグという巨大マンションの謎」を書こうと思います。
とりま、東京五輪が過ぎて・・・かれこれ5年が過ぎようとしています。
で、最近、ニュースやSNSで「晴海フラッグ」の名前を見かける機会が増えました。
東京オリンピックの選手村跡地として誕生した巨大マンション群ですが、今では「晴海ブラック」などという本当ににブラックなマンションと物騒な呼び方まで出てきています。（笑）
実はこの街、完成してから急に問題が出てきたというより、構想段階からいろいろと違和感を指摘されていたプロジェクトでもありました。
【そもそも選手村は公共の建物ではなかった】
多くの人が誤解しているのですが、東京オリンピックの選手村だった晴海フラッグ は、法律上は公共施設ではありませんでした。
オリンピックのために作られた建物ではあるものの、仕組みとしては
・土地はもともと東京都の所有
・それを都が民間デベロッパーの共同事業体に売却
・デベロッパーが民間がマンションとして建設
・大会期間だけ都が選手村として借りる
・大会後は普通の民間マンションとして販売
という形だったのです。
つまり最初から「将来売る住宅」として計画されていたわけです。
【構想段階からあった違和感】
この方式については、当初からいくつかの疑問が出ていました。
まず、土地は都の所有地と、そしてオリンピックという国際イベントで使われる施設。
さらに道路や公園などのインフラ整備は公費です。
それなのに普通の民間の分譲マンションとして販売される。
「公共性の高いプロジェクトなのに、最終的な利益は民間に行くのでは？」
という議論は当時から有った様です。
もちろん東京都としては、民間資金を使うことで財政負担を抑えたという説明をしていますが、違和感を持つ人がいたのも事実で、実際、東京都庁 の予算規模は
- 年間予算：約8〜9兆円
- 基金残高：数兆円規模
で、日本の自治体の中では圧倒的です。
なので、東京都がやるという選択肢もあったはずですが、よく「行政はマンション事業をやらない」と言われます。
確かに自治体が直接マンション販売をすることはあまりありません。
ただ、日本には住宅供給を担う公的組織が存在します。
例えば
東京都住宅供給公社
UR都市機構
こうした公社や公団は、戦後の都市住宅不足の時代に
・団地
・中間所得者向け住宅
・分譲住宅
を大量に供給してきました。
つまり制度的には
・東京都が土地を持ち続ける
・公社や公団を使って住宅を整備する
という方法も十分あり得たわけです。
したがって数千億円規模ののプロジェクト自体は財政的に不可能ではありません。
又、土地は売る必要はなかったのではないか？という点です。
代替案としてよく挙げられるのが
- 土地は都が保有
- 民間に定期借地
- 地代を長期収入にする
という方式です。
この方式なら
- 地価上昇の利益は公共
- 開発は民間
というバランスになり、例えば
- シンガポール
- 香港
では土地は基本的に政府所有で、民間は長期リースで開発します。
更に驚くのが、晴海フラッグの議論で都市計画の専門家が一番驚いたのは実は別の点だそうでそれは、「なぜ東京都は「売却価格の入札」ではなく「事業提案型コンペ」にしたのか？」・・・この仕組みが、結果的に土地価格をかなり左右した可能性があると言われている様です。
【入居後に出てきた現実】
そして実際に入居が始まると、今度は別の問題が話題になり始めました。
・違法民泊の疑い
・白タク送迎の増加
・投資目的購入による空き部屋
・住民同士のトラブル
・・・・全てＣ国人との間で起きている様です😱
特に民泊については、大型マンションではよくある問題ですが、晴海フラッグは街全体が巨大マンションのような構造です。
そのため、一部の問題でも目立ちやすいという側面があります。
SNSでは
「スーツケースを持った観光客をよく見る」
「ホテルみたいに人が入れ替わる」
「住民専用の駐車場に不審車両が止まったりしているケース」
といった声も出ているようです。
【タワマン都市の宿命】
こうした問題は、実は晴海フラッグだけの話ではない様で、最近の東京の湾岸エリア、例えば豊洲 や勝どき などでも、
・投資物件化
・海外資金
・短期賃貸
・民泊
といった問題はたびたび指摘されています。
つまり、マンションが「住む場所」だけではなく、資産商品として扱われるようになった結果とも言えるのかもしれません。
【街の評価はこれから】
ネットでは「晴海ブラックはマジでブラック」（苦笑）などという言葉も出ていますが、街としてはまだ始まったばかりです。
巨大な住宅地は、完成してすぐに街になるわけではありません。
住民が増え、コミュニティが出来て、ようやく街として落ち着いていきます。
都市開発の世界では、「街の本当の評価は10年後に決まる」とも言われている様です。
オリンピックのレガシーとして作られたこの街が、これからどう変わっていくのか？。・・・今はまだ、その途中なのかもしれませんがC国のおかげでお先真っ暗の様で（苦笑）😱😱😱😱
